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离婚四类房产分割的基本概括与浅析
时间:2012/12/19 点击次数:5317
据青岛市市司法局案件统计,今年青岛市案件量位于第一是离婚案件,与去年同期相比,离婚率增加了20%。目前,在离婚案件中,最受关注问题是房屋分割与分配,房产如何公平分割是夫妻双方财产分割中的焦点问题。有的房产是男女双方婚前共同出资购买婚后取得产权证的按揭房,有的是一方单位婚前公有房屋婚后转变为私房,有的是一方婚前老房婚后拆迁双方贴钱购买的拆迁房等,形形色色的房产,导致当事人在离婚分割时产生了诸多争议和观点。现在笔者就离婚诉讼时涉及六类房屋以及分配方案做一个概括和浅析。

青岛离婚案件中存在如下四类房屋:商品房、公房、拆迁房、经济适用房。

一、商品房三种情形的概括及浅析

商品房指按照法律法规等相关规定可以在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。

现实生活中,准备结婚的男方或夫妻双方按揭贷款买房的情况在离婚诉讼中居多。对婚前完全由其个人出资购买婚前办理完毕产权证的房产,法律规定为婚前个人财产,由于此种产权目前各界不存在争议,在此不作多赘述。争议焦点问题系婚前按揭房屋尚未完全取得所有权,在离婚时存在较大争议。该如何分割!笔者认为应该针对具体情况做出具体处理意见:

1、一方婚前购买商品房,婚前一方支付首付款,婚后由双方共同偿还债务并取得房产证。江苏省高院认为:①一方婚前购买的按揭房屋,只要在婚姻存续期间获得房产证,无论产权证上登记的所有人为一方或双方,均视为夫妻共同财产。此种房产应认定为夫妻共同财产。针对同样的问题青岛市中级人民法院认为:②系一方的婚前个人财产。夫妻双方婚后共同偿还贷款部分应作为夫妻关系存续期间的共同财产予以分割。离婚时,该房屋若存在增值,对房屋增值部分可按照夫妻双方婚后共同还贷所占购房价格的比例、婚姻关系存续时间的长短、另一方对家庭付出的多少因素酌情分割。当然离婚时房屋如果贬值,则贬值后果由婚前购房一方自负,不能要求配偶一方分担风险。由此可见,不同法院掌握的法律标准和尺度不一,笔者认为,青岛市中级人民法院的观点更能适应青岛地区目前房价不断增长的大背景,更合乎法律规定,更能让青岛市民切身感受到实实在在的公平正义。

2、一方婚前购买商品房,首付款系双方支付,婚后共同偿还贷款并取得房产证。按照青岛当地风俗习惯,男方在婚前购置婚房。但根据青岛目前房价居高不下的行情,一套100平米的房屋在普通地脚达到了100万元,像这种情况青岛大部分普通家庭没有能力支付全部首付款。于是出现了一种新情况,即男方支付房屋首付款的60-90%不等,剩余首付款由女方支付,男方通常情况下会给女方出具借条一份,证明婚前购买的商品房首付款系借女方部分款项。针对此类问题,该房产属于一方婚前个人财产还是双方按出资比例共同共有房产?

针对上述第2种问题,最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》(征求意见稿)没有做出详细明确的规定。根据青岛市中级人民法院的《民事审判例释》观点:该房屋为婚前个人财产。笔者认为如果该房屋属于一方婚前个人财产,而婚前女方参与支付的少部分首付款形成债权债务关系,男方借女方购房款在离婚时仅需偿还债务观点来看,显然对女方来讲是显示公平的。通过举例比较说明:房屋购买时市值100万元,男方首付款40万元,女方首付款10万元,婚后共同偿还剩余贷款50万元,离婚时房屋价值150万元。按照单纯系债权债务方案分割:婚后双方偿还50万元,房屋增值50万元,根据青岛市中级人民法院《民事审判例释》对房屋增值部分可按照夫妻双方婚后共同还贷所占购房价格的比例进行分割,即女方可得37.5万元。如果法院认定双方系单纯债权债务关系,男方需偿还女方债务10万元。这样,女方最后能得到房屋价款47.5万元。另一种按照比例出资进行分割,男方婚前投资40万元,婚后偿还25万元,总计65万元;女方婚前出资10万元,婚后偿还贷款25万元,共计35万元。由此得出,男方占房产比例65%,女方占比例35%。离婚时房屋市值150万元,女方最终应分得52.5万元。

笔者认为,虽然形式上系债权债务关系,但是按照出资比例分割房产更能体现公平原则。鉴于夫妻双方对购房时的贡献大小不同,虽然房产证登记在一方名下,但仍应认定为夫妻共同所有为宜。根据《民法通则》规定,共同财产分为共同共有和按份共有。根据《物权法》第93条规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第94条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。所以,该房产可以根据财产的实际情况予以确定是共同共有,还是按份共有,这样也符合婚姻实质的需要。离婚时,原则上由法院判决房屋由持有份额较大一方所有,给予份额较小一方相应的房屋折价款,能满足当事人对婚姻的期待利益促进双方长久共同生活的良好愿望,符合婚姻的实质要求。

基于以上分析,笔者建议最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》对离婚时婚前按份出资按揭房产,婚后共同偿还贷款且取得房产的权属做出具体规定:夫妻以一方名义婚前签订购房合同,以双方财产支付首付款,婚后偿还贷款并取得房产证的,该房产系视为夫妻共同财产。双方各自所占有的产权份额以各自对房产的出资及偿还比例确定。

二、公房情形的概括及浅析

公房也称公有住房,是指国家、国有企业、事业单位投资兴建、销售的房屋,在房屋未出售之前,房屋的产权归国家所有。按房改政策分为两类:一类是不可售公有住房,一类是可售公有住房。

根据建设部的有关规定,职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,经登记核实后,发给《房屋所有权证》因此有的观点认为,不动产以登记为公示办法,应严格按照房产管理部门所颁发的产权证为准认定公房的权属。但最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第19条规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋。房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。笔者倾向于系夫妻共同财产,因为根据青岛现况分析,职工单位的初衷是卖给夫妻双方,由夫妻双方的职务、级别、工作年限等作为购买条件,出售给职工的房产。这种房屋夫妻双方均具有平等的处理权,而不能仅以产权证系一方名下,就片面的认定为系个人房产而应该根据《婚姻法》、《民法通则》及最高人民法院有关司法解释予以认定。特别是根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。由此更能认定该种房产应针对夫妻双方,而不是售房单位职工个人的房产。

三、拆迁房情形的概括及浅析

拆迁房,是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人销售的住宅房屋。

根据青岛相关政策规定,新安置的房屋与原房屋面积有关,原房屋面积与新安置房屋面积相比,不足的另行付款购买,超出的实行货币补偿。

当前,离婚时涉及拆迁房情况较多,碰到各种情形:1、被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产,婚后时间不长便拆迁的;2、被拆迁房屋是一方婚前财产,婚后夫妻双方对房屋进行了扩建或翻新,婚后拆迁的;3、被拆迁房屋系夫妻一方父母财产,婚后夫妻双方对房屋进行扩建或翻新,婚后拆迁的。针对第1种情况,基本认定为婚前个人财产。第2种情况法院一般认定为婚后夫妻共同财产。但是如果一方能提供相关证据证明婚后翻建系用婚前个人财产购置,法院也可根据实际情况结合相关证据予以确定为婚前个人房屋。笔者曾代理一件此类离婚案件,甲男1983年便拥有房产一处并进行产权登记,1988年登记再婚,1989年对该房屋进行翻建。2010年甲乙双方离婚,乙女主张该房屋系夫妻共同财产。甲男找到我们后,对该房产做了详细的陈述,首先确定的事实是该房屋确实是婚后翻建。但因当时是计划经济,甲男即使有钱也不一定能及时买到建材,所以其在1986年就筹备齐了所有翻建上述房屋所需要全部建材如水泥、石子、木材等。因为筹备的材料数量很大,家中没有足够的空间搁置,所以这些材料一直搁置在村委办的一个工厂里,直到1989年才将上述建材拉至自己家中用于翻新老房子。得知这一事实后,我们立即找到村委和当时工厂的负责人落实情况,值得庆幸的是,经过20多年,老工厂只是名称做了变更,至今仍存在。于是我们依法调取了证据,由居委会及工厂对此事实进行了情况说明并盖章。最终,该房产系甲男婚前个人房产的主张得到了法院的认可。

那么第3种情况即被拆迁房屋系夫妻一方父母财产,婚后夫妻双方对房屋进行扩建或翻新,婚后拆迁的。该如何分割?分割的依据是什么?目前法律没有具体规定。当前人民法院统一认为,夫妻双方争议房产因涉及案外人利益一般在离婚诉讼中不宜处理。在另外一个分家析产诉讼中,离婚一方需对房屋扩建或翻新的事实提供相应的证据,法院根据具体证据做出裁判。笔者认为,夫妻双方对一方父母房屋翻建如果从证据中能体现夫妻扩建或翻新的具体价格,可以根据《物权法》的规定,按照所占比例进行分割。如果夫妻提供证据能体现出系夫妻双方投入全部资金对旧房进行了全部翻新,虽然产权登记具有推定效力即首先推定权利归属于一方父母所有,但结合新证据是允许法院来推翻该项权利推定。如果夫妻一方仅提供旧房扩建或翻新证据,证据无法体现扩建或翻新所占的比例或金额,笔者认为法院应对此房屋做出共同共有的认定。因为根据《物权法》第33条规定,因物权的归属、内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利。第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为安份共有或共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。第104条规定按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额,没有约定或约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资的,视为等额享有。在目前《婚姻法》未对此问题尚未做出具体规定的前提下,且物权法与婚姻法就此问题不存在冲突,笔者认为可以适用物权法的相关规定。

四、经济适用房的概括及浅析

经济适用房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。是具有社会保障性质的商品住宅。

经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,适合中低收入家庭承受能力的商品房。在19916月份,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题。1998年至2008年是青岛房地产行业发展迅猛时期,当时的商品房价格与普通的工薪阶层的中低收入者的经济承受能力相差甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决中低收入家庭住房问题。2008725经青岛市十四届人民政府第3次常务会议审议通过《青岛市经济适用住房管理办法》。该办法对青岛经济适用房的优惠政策、规划建设、价格管理、申请审查程序等作了明确详细的规定。由此,从2008 年青岛经济适用房开始兴建以后,一些中低收入家庭以相对低廉的价格购得了称心的房屋。但是随着每年离婚率的居高不下,涉及到经济适用房的部分家庭开始濒临“解体”。那么,经济适用房可否以商品房的方式进行分割成为理论界与实践界议论的焦点。

北京海淀区人民法院曾经做出过此类型判例,具体案情:男方婚前自己申请购买经济适用房,婚后夫妻共同偿还债务。购房不满5年,离婚时房屋市场价格为168万元,一审法院判决男方支付女方30万元。理由是,经过合议庭研究,夫妻共同偿还房屋贷款部分可以依法分割,但因房屋的特殊性,不存在房屋增值部分的分割问题。笔者认为虽然取得此类房屋的过程复杂,但主线清晰即争议房屋系一方婚前个人房屋,只是在购买房屋时,男方作为特殊对象,享受低于市场价格的优惠政策购买此房,如果以低廉购房价与离婚时市场价格作为房屋的增值部分进行分割,显然会造成男方经济利益的失衡。但是完全不考虑经济适用房的增值部分,也不利于女方的权益。笔者建议可以委托鉴定机构对经济适用房购房时的市场价格做一个评估,按照商品房分割办法对房屋增值部分可按照夫妻双方婚后共同还贷所占购房价格的比例、婚姻关系存续时间的长短、另一方对家庭付出的多少因素酌情分割。笔者认为这样比较公平合理。

针对以家庭为单位婚后申请购置经济适用房的分割方法,笔者曾经代理过此类案件,夫妻双方40万元购置经济适用房,但市场价值在65万元左右。离婚时,该房屋是按照40万元进行分割?还是按照离婚时增值市场价格70万元进行分割?此案最终系调解结案,没有坚持到最后得到法院的判决。如果此案按购买时的40万元分割显然哪一方都不愿意得到房屋折价款,而积极争取房屋所有权。如果按照市场价格70万元进行分割,由于经济适用房的申请对象本来就是中低收入群体,众所周知这一半房屋折价款实际上是空谈。笔者认为为了兼顾双方,该房屋可依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第20条规定,双方对夫妻共同财产的房屋价值及归属无法达成协议的,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许。这样,夫妻双方谁出价高且能立即支付便能取得房屋所有权,给予对方相应的补偿。这种补偿是建立在友好协商、价格公道的基础上自愿达成的,应该能被双方当事人所接受。如双方既不同意竞价也不同意拍卖分得价款,可以按照共同使用居住为宜,暂时对该房产不予分割。避免造成一方当事人因取得房屋补偿较少且失去再次申请经济适用房的机会而陷入生活困境。

参见高益民:《民事审判例释》;

赵军蒙、夏珍《离婚诉讼中房屋分割问题探析》;

王竹青《婚前按揭房屋的归属及分割》。

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